Quali sono le anomalie che maggiormente si riscontrano nei mutui?
L’anomalia più diffusa in assoluto, che si riscontra nel 95 percento dei casi, è quella della nullità del tasso per violazioni delle leggi in materia di trasparenza. La legge, infatti, esige che la Banca sia chiara e trasparente nell’indicare al cliente il tasso effettivo che paga in quel mutuo, tenuto conto di tutte le spese collegate a prescindere dal Tasso Nominale indicato in contratto.
Ma come funziona esattamente?
Se la Banca, nell’indicare il TAEG o ISC in contratto, si sbaglia, o volutamente indica un Tasso Effettivo minore rispetto a quello ricalcolato e riverificato tenendo conto di tutte le spese, il Tasso pattuito è nullo
Quali sono le conseguenze per la banca e per il cliente nel caso in cui si verifichi che il TAEG o ISC indicato è inferiore a quello vero?
La legge prevede una sostituzione del tasso. Sarà applicabile al mutuo il Tasso Minimo dei BOT in luogo di quello convenzionale.
In termini pratici che cosa può chiedere il cliente in questi casi?
Il cliente può chiedere la restituzione degli interessi pagati in più rispetto a quelli che sarebbero stati dovuti fin dall’inizio in base al Tasso Minimo dei Bot. Sulle somme pagate in eccedenza ha anche diritto agli interessi legali e al maggior danno se dimostra che per effetto degli esborsi non dovuti ha dovuto accedere al credito per altre spese o non ha potuto investire il proprio denaro in maniera più produttiva. E per il prosieguo del mutuo ha diritto ad una rata di rimborso calcolata a questo tasso di molto inferiore rispetto a qualunque tasso pattuito in qualsiasi mutuo.
Questo tipo di nullità vale per tutti i mutui?
Vale certamente per tutti i mutui sottoscritti dopo del 4 marzo 2003. Per i mutui precedenti, la nullità c’è sempre, al 100% soltanto per effetto del rimborso secondo il piano di ammortamento alla francese.
Ci spieghi meglio.
Si è discusso molto del fatto che il piano di ammortamento alla francese contenesse anatocismo vietato, in quanto si era dimostrato che il pagamento anticipato della maggior parte degli interessi nella prima parte del rimborso produceva un carico maggiore di interessi rispetto ad altri piani di rimborso. Ciò aveva indotto molti tecnici e avvocati a ritenere che vi fosse anatocismo implicito. Una delle prime cose che ho fatto quando ho iniziato ad approfondire le questioni relative ai mutui è stata quella di effettuare ogni tipo di prova possibile con i migliori periti sul territorio nazionale ed il risultato è stato sempre negativo. Ciò perché non esiste alcun anatocismo ma semplicemente una differenza in termini assoluti di somme a titolo di interesse che dipendevano dalla valorizzazione al tempo del pagamento.
Ci dica nella sostanza in termini più comprensibili
Ha ragione, il tema è complesso. In sostanza si è visto che nel piano di ammortamento alla francese non c’era alcuna forma di anatocismo, c’era però un tasso effettivo più alto rispetto a quello dichiarato in contratto anche senza tenere conto di alcuna spesa. Prima che entrasse in vigore la delibera del CICR del 4/3/03, che ha imposto l’introduzione nei mutui del TAEG/ISC c’era comunque il Testo Unico Bancario dal 1992, e il codice civile da sempre, che esigevano la forma scritta per le clausole del Tasso superiore a quello legale. L’indicazione di un tasso diverso da quello effettivo determinava in ogni caso la nullità della clausola e la necessità di sostituzione del tasso legale a quello convenzionale. Anche il tasso legale è sempre molto più basso rispetto a qualunque tasso pattuito in contratto.
Dunque se ho capito bene, la nullità riguarda anche i mutui stipulati prima dell’entrata in vigore della legge antiusura, la 108/96?
Assolutamente sì.
Che differenza c’è per il cliente quando fa valere i propri diritti, tra la nullità e l’usura del tasso?
Beh, intanto, la frequenza.
L’usura si riscontra in una percentuale oscillante tra il 50 e il 60% dei mutui, tenuto conto dell’anzianità del mutuo. L’usura del tasso di mora dichiarato si riscontra maggiormente nei mutui più datati. Ho indicato questa percentuale in via prudenziale in quanto noi abbiamo rilevato molte applicazioni usurarie che non sono ancora state decise. Raramente, invece, si riscontra usura sul tasso corrispettivo. La nullità si riscontra nel 95% dei mutui stipulati dopo il 2003 e nel 100% dei mutui stipulati prima.
Secondariamente l’entità della somma che la banca deve restituire.
Quando viene accolta l’eccezione di usurarietà, il mutuo è gratuito, tutti gli interessi versati nelle rate di rimborso debbono essere restituiti ed il rimborso del mutuo deve essere proseguito nella sola quota capitale delle rate rimanenti. Nel caso della nullità si paga invece un interesse molto più basso rispetto a quello del contratto.
Da ultimo, ma non per importanza, la nullità non vede oscillazioni di giurisprudenza, mentre sull’usura le decisioni dei tribunali variano tra loro al punto da risultare in alcuni casi l’una il contrario dell’altra. Ovviamente poi le cose si appianano quando si prosegue con le corti superiori.
In genere quanto può recuperare un cliente quando si riscontra nullità?
Normalmente la restituzione che la banca deve effettuare oscilla dai due terzi ai quattro quinti degli interessi complessivi a seconda del tasso del contratto.
Le due questioni dell’usura e della nullità si possono far valere contemporaneamente?
Certamente. E’ esattamente quello che facciamo in tutti i nostri atti. L’eccezione di nullità è indiscutibile quanto il tasso effettivo è superiore a quello indicato in contrato ed anche se il tribunale dovesse essere di avviso non conforme rispetto alla Cassazione quando ci fosse il tasso di mora usurario, non potrebbe certamente respingere una questione di nullità civilistica.
E’ difficile rilevare la nullità?
Non è difficile, è sufficiente sapere come farlo, per fare una battuta. Con i nostri tecnici siamo stati tra i primi a rilevare e contestare le nullità civilistiche su mutui, finanziamenti e leasing. Questo produce grande tranquillità per noi e per i nostri clienti perché dimostrando in maniera precisa al giudice come si produce la nullità, si ha la risposta adeguata. Chi eccepisce la nullità senza dimostrarlo perde in partenza, poiché in tali casi non viene ammessa nemmeno la Consulenza Tecnica d’Ufficio che viene considerata esplorativa e come tale non ammissibile. Senza l’ammissione in giudizio della CTU è impossibile avere una sentenza favorevole.
Che cosa consiglia dunque a chi volesse verificare il proprio mutuo?
Scegliere persone competenti
thanks to Associazione D.E.C.I.BA.
